Is het een goed idee om in vastgoed te investeren?

Waarom is investeren in vastgoed voor sommige mensen een aantrekkelijke optie?

Wie zich in de situatie bevindt dat er (veel) geld op hun spaarrekening staat en dit geld liever aan het werk wil zetten, kan zich afvragen of het wel of niet een goede beslissing is om te investeren in de vastgoedsector door een ander huis te kopen dan het huis waarin men woont, en daarmee komt ook de vraag hoeveel te investeren in huisvesting en of het een goed moment is om te kopen.

In Nederland hebben we te maken met een enorme woningkrapte; de vraag naar woningen is groter dan het aanbod. Daarnaast is geld flink duurder geworden in de afgelopen jaren als gevolg van de inflatie. We bespraken in dit artikel al eerder dat als de inflatie omhoog gaat, de rente doorgaans mee stijgt. De hypotheekrente steeg in 2022 en 2023 van gemiddeld 1,6% naar 4,3% en is inmiddels (2024) gedaald naar circa 4,0%, aldus PwC in hun rapport uit 2024 over de vastgoedontwikkelingen in ons land. De rentetarieven zijn volgens het rapport gestabiliseerd met naar verwachting een lichte daling richting het einde van 2024. De analyse benadrukt bovendien het verlagend effect van een hogere hypotheekrente op de huizenprijzen.

Een tweede huis of appartement kopen kan een manier zijn om vermogen op te bouwen en een optie voor wie financiële zekerheid op lange termijn zoekt, maar het brengt ook een aantal verplichtingen, nadelen en risico's met zich mee. In dit artikel kijken we naar de voor- en nadelen van 'beleggen in stenen', zoals het in de volksmond heet, en leren we over alternatieven om mee te profiteren van de groei van de vastgoedmarkt, zoals bijv. beleggen in vastgoed-ETF's.

Voordelen en nadelen van het kopen van een huis als investering

Huizenbezit heeft een aantal voordelen, bijvoorbeeld het genereren van passief inkomen en potentiële waardevermeerdering. We bespreken de voordelen hieronder.

Voordelen

• Passief inkomen: Passief inkomen kan worden gegenereerd na de aankoop van een huis, bijvoorbeeld door maandelijkse huur als het wordt verhuurd. Dit passieve inkomen heeft als bijkomend voordeel dat het voorspelbaar is, waardoor beleggers een relatief accurate financiële planning kunnen maken.
• Waardevermeerdering: De waarde van het onroerend goed kan in de loop der jaren stijgen (in Nederland bijvoorbeeld is de gemiddelde huizenprijs in december 2023 met 1,6% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar), wat een overwaarde oplevert, d.w.z. het positieve verschil tussen de prijs waarvoor we het onroerend goed hebben gekocht en de huidige marktprijs. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen staat inmiddels op zo'n 422.400 euro (Bron: CBS).
• Potentieel hoger rendement: Als het onroerend goed tegen een marktconforme of zelfs betaalbare prijs wordt aangekocht en/of in de loop van de tijd wordt verbeterd, bijvoorbeeld door betere isolatie, zonnepanelen of een uitbouw, kan het economische rendement hoog zijn.
• Persoonlijk of gezinsgebruik: Het onroerend goed kan beschikbaar worden gesteld aan een kind zodra deze uit huis gaat of worden gebruikt als huis voor een ander individu/paar/gezin, wat zorgt voor een stabiele, zekere huisvestingsoplossing in een tijd van woningkrapte.
• Vermogenszekerheid: In het verlengde daarvan ligt - het hebben van een tastbaar bezit zoals een (tweede) huis kan een gevoel van stabiliteit en veiligheid bieden, een belangrijk aspect voor degenen die hun investering ook zien als een toekomstige erfenis.

Nadelen

Aan de andere kant heeft het kopen van een tweede huis als investering ook bepaalde nadelen, zoals de noodzaak van aanzienlijk spaargeld voor de initiële aankoop of de risico's die inherent zijn aan dit type investering.

• Eigen geld kunnen inleggen: Om een huis/appartement te kunnen kopen, is meestal een hypothecaire lening en een deel eigen inleg (meestal rond 4-6% van de waarde) nodig. Dit is een transactie waarvoor je flink wat spaargeld en een stabiel regelmatig inkomen nodig hebt. Daarnaast moet er rekening worden gehouden met de kosten voor het onderhoud van een tweede huis, zoals eventuele servicekosten, gemeentebelasting, onderhoud en reparaties; water, elektriciteit, gas en andere nutsvoorzieningen; eventuele afdracht of pacht; verzekering, of de hypotheek zelf.
• Gebrek aan diversificatie: Door te investeren in één enkel pand, stel je jezelf bloot aan gebiedsspecifieke risico's. Bijvoorbeeld, een toename van criminaliteit, de sluiting van grote bedrijven of markante winkels in de buurt, of een nieuwe infrastructuur die het gebied minder aantrekkelijk maakt (zoals een snelweg of een stortplaats) kunnen de waarde van het pand verlagen en de aantrekkelijkheid voor huurders verminderen.
• Overige risico’s: Zowel het kopen en verkopen als het verhuren van onroerend goed voor beleggingsdoeleinden zijn operaties die risico's met zich meebrengen, bijvoorbeeld risico's die voortvloeien uit mogelijke veranderingen in het economische klimaat of de financiële solvabiliteit van de eigenaar zelf of diens huurders. Je kunt hierdoor bijvoorbeeld te maken krijgen met wanbetalende huurders.

Investeren in vastgoed via de beurs

Voor degenen die niet over de middelen of over de bereidheid beschikken om deze risico's te accepteren, zijn er alternatieve manieren om te profiteren van de groei van de vastgoedmarkt, tegen lagere kosten en zonder de verplichtingen die gepaard gaan met het kopen van onroerend goed. Hieronder bespreken we twee van die mogelijkheden.

Vastgoed-ETF’s

Dit kan bijvoorbeeld door te beleggen via ETF's (exchange-traded funds) die gericht zijn op vastgoed. ETF’s bieden van zichzelf een transparante en breed gediversifieerde manier van beleggen en vereisen minder kapitaal, zo ook vastgoed-ETF’s. Vastgoed-ETF’s volgen de prestaties van indexen met daarin bedrijven die zich bezighouden met de ontwikkeling en exploitatie van vastgoed.

REIT’s

Naast 'reguliere' ETF's die gericht zijn op vastgoed, zijn er gespecialiseerde vastgoedgerelateerde dienstverleners en vastgoedbeleggingstrusts (REIT's), waarin je kunt beleggen, die meestal betrokken zijn bij verschillende soorten vastgoed. REIT's genereren inkomsten door het beheren en bezitten van vastgoedactiva, die verhandeld kunnen worden op de beurs. Dit type investering biedt de mogelijkheid om inkomsten te genereren uit onroerend goed, maar zonder het te hoeven kopen, beheren of financieren. REIT's zijn eigenaars of verhuurders van alle soorten vastgoed (flats, hotels, kantoren, magazijnen, enz.) en door te beleggen in een REIT, beleg je indirect in de vastgoedactiva die eigendom zijn van het fonds. REIT's betalen beleggers uit in de vorm van dividenden of je profiteert van de waardestijging van de aandelen. Een van de vereisten om in aanmerking te komen als REIT is bijvoorbeeld de verplichting om het grootste deel van het belastbaar inkomen uit te keren aan de aandeelhouders, meestal een percentage van ongeveer 90%. Het is ook mogelijk om in REIT's te beleggen via ETF's, zogeheten REIT ETF’s.

Conclusie

Investeren in woningen kan een optie zijn voor beleggers die op zoek zijn naar passief inkomen en vermogenswinst op de lange termijn. Er moet echter rekening mee worden gehouden dat deze investering een aanzienlijk startkapitaal vereist en risico's met zich meebrengt die verband houden met de toekomst van de vastgoedmarkt. Alternatieven zoals vastgoed-ETF's en REIT’s bieden toegang tot de vastgoedmarkt en een mogelijkheid om te profiteren van de groei van de sector zonder echt vastgoed te hoeven kopen.